隨著美聯(lián)儲(chǔ)將利率升至高位，美國(guó)長(zhǎng)期住房按揭貸款利率持續(xù)攀升，在今年10月達(dá)到23年來高點(diǎn)。同時(shí)成屋供應(yīng)趨緊導(dǎo)致房屋價(jià)格位于高位，購(gòu)買房屋的可負(fù)擔(dān)能力不斷下降，美國(guó)住房銷售持續(xù)受到拖累。

　　住房貸款利率持續(xù)位于高位

　　自2022年3月以來，美聯(lián)儲(chǔ)共計(jì)加息11次。在高利率影響下，美國(guó)樓市持續(xù)受到影響。

　　隨著美聯(lián)儲(chǔ)提高利率，美國(guó)30年期固定利率住房按揭貸款利率由2022年3月的4.16%升至今年10月的7.79%，為2000年年底以來最高。雖然自10月下旬以來，長(zhǎng)期貸款利率出現(xiàn)一定下滑趨勢(shì)，但仍然位于高位。

　　房地美公司上周稱，美國(guó)30年期固定利率住房按揭貸款利率已從之前一周的6.95%降至6.67%；15年期固定利率住房按揭貸款利率也有所下降，平均利率從之前一周的6.38%降至5.95%，一年前為5.69%。

　　房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家山姆?哈提爾表示，在連續(xù)17周高于7%之后，美國(guó)30年期固定利率住房按揭貸款利率已連續(xù)第二周保持在7%以下。

　　美國(guó)住房貸款融資成本已經(jīng)連續(xù)第8周下滑，長(zhǎng)期按揭貸款利率降至6個(gè)月低點(diǎn)。不過，30年期固定利率住房按揭貸款利率仍然高于去年同期的6.27%，而兩年前僅為3.05%。

　　二手房銷量受到拖累

　　高利率影響下，美國(guó)二手房銷量持續(xù)受到拖累。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)11月成屋銷量環(huán)比意外增加0.8%，總數(shù)年化382萬套，10月前值為379萬套。之前，美國(guó)成屋銷量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下滑。今年前11個(gè)月，美國(guó)成屋銷量同比總共下滑了19.3%。

　　成屋銷量下滑的同時(shí)，價(jià)格卻仍在增長(zhǎng)，對(duì)許多民眾來說，高利率和高價(jià)格令購(gòu)房更加難以負(fù)擔(dān)。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)11月份售出房屋的中位價(jià)為38.76萬美元，同比上漲4%。

　　分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍在上漲的一個(gè)重要原因是待售成屋的嚴(yán)重短缺。由于利率持續(xù)位于高位，之前以超低利率貸款的房主不愿意出售房屋，因?yàn)槭鄢龇课莺笕绻儋?gòu)買則需要承擔(dān)更高的按揭貸款利率。

　　房地美公司表示，目前美國(guó)60%的按揭貸款利率仍然位于4%以下，90%位于6%以下。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2023年10月底，美國(guó)市場(chǎng)上的成屋數(shù)量?jī)H為115萬套，同比下滑5.7%，幾乎只有1999年創(chuàng)下的峰值水平的一半。11月，成屋數(shù)量進(jìn)一步下降至113萬套，按照目前的銷售速度計(jì)算，需要3.5個(gè)月的時(shí)間消耗掉市場(chǎng)上的供應(yīng)量，低于5個(gè)月的庫(kù)存和銷售比，表明市場(chǎng)供應(yīng)緊張。

　　成屋供應(yīng)減少導(dǎo)致新房銷售受到推動(dòng)。不過，12月22日公布的官方數(shù)據(jù)顯示，新房銷售在11月也意外下滑至一年低點(diǎn)。經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，美國(guó)11月新房銷量折合年率下跌12.2%，至59萬套。彭博調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)期中值為69萬套。

　　11月的新房銷售數(shù)據(jù)與早些時(shí)候的一份報(bào)告形成反差，當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)顯示，新房開工數(shù)意外升至六個(gè)月高點(diǎn)，住宅建筑商信心回升。

　　一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，如果明年抵押貸款利率進(jìn)一步出現(xiàn)下降，可能會(huì)激勵(lì)更多想要出售房屋的房主掛牌出售房屋，市場(chǎng)上的房屋庫(kù)存可能會(huì)回升，房屋銷售將可能增加。

　　美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期升溫

　　投資者對(duì)未來通脹的預(yù)期、對(duì)美國(guó)國(guó)債的需求以及美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)利率的調(diào)整等因素都可能會(huì)影響住房貸款利率。

　　美國(guó)長(zhǎng)期貸款利率的下降趨勢(shì)與10年期國(guó)債收益率的軌跡同步，該收益率通常被作為貸款定價(jià)的參考之一。美國(guó)10年期國(guó)債收益率10月創(chuàng)下2007年以來的最高水平，但隨著通脹水平持續(xù)緩和，市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)即將結(jié)束加息、開啟降息的預(yù)期不斷升溫，該收益率出現(xiàn)回落。

　　美國(guó)商務(wù)部22日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)11月個(gè)人消費(fèi)支出（PCE）價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)2.6%，剔除食品和能源價(jià)格后的核心PCE價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)3.2%，漲幅較前月均收窄。

　　PCE是美聯(lián)儲(chǔ)的重要通脹參考指標(biāo)，漲幅收窄表明美國(guó)通脹出現(xiàn)緩和。

　　美聯(lián)儲(chǔ)本月中旬召開了本年度最后一次貨幣政策會(huì)議，宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間維持在5.25%至5.5%之間不變。這是美聯(lián)儲(chǔ)今年9月以來連續(xù)第三次維持這一利率區(qū)間不變。

　　市場(chǎng)普遍認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)本輪加息周期可能已結(jié)束，明年或?qū)⒔迪?。根?jù)芝加哥商品交易所（CME）的美聯(lián)儲(chǔ)觀察工具，市場(chǎng)目前預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)在明年3月的會(huì)議上降息的可能性為75%。

　　美聯(lián)儲(chǔ)近日還預(yù)計(jì)明年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩，將今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較9月預(yù)測(cè)上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)至2.6%，同時(shí)下調(diào)2024年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期0.1個(gè)百分點(diǎn)至1.4%。美聯(lián)儲(chǔ)認(rèn)為，家庭和企業(yè)的金融和信貸狀況收緊可能對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成壓力，但影響程度仍不確定。

　　美國(guó)企業(yè)研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)家德斯蒙德?拉赫曼表示，今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)良好，通脹下降，經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇。然而，受到貨幣政策的影響滯后且多變等因素影響，美聯(lián)儲(chǔ)能否確保經(jīng)濟(jì)“軟著陸”仍不得而知。