近日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）披露向特定對(duì)象發(fā)行股票募集說(shuō)明書(shū)，公司擬發(fā)行不超過(guò)2.09億股（含），募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)35億元（含）?？鄢l(fā)行費(fèi)用后，資金凈額擬用于長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、惠州、天津等地的住宅項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者研讀募集說(shuō)明書(shū)等公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)近年來(lái)毛利率持續(xù)下滑，公司存貨規(guī)模較大且增長(zhǎng)較快。中交地產(chǎn)表示，本次募集資金投資項(xiàng)目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求。

　　毛利率持續(xù)下滑至個(gè)位數(shù)

　　資料顯示，中交地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、實(shí)業(yè)投資、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)主要集中在重慶、長(zhǎng)沙、南京、天津等城市。根據(jù)募集說(shuō)明書(shū)披露，近年來(lái)受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)等因素影響，中交地產(chǎn)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。報(bào)告期（指2020年、2021年、2022年及2023年1-6月，下同）內(nèi)，中交地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入分別為123.00億元、145.42億元、384.67億元和87.63億元，毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和8.15%，歸母凈利潤(rùn)分別為3.47億元、2.36億元、0.34億元和-5.69億元。

　　記者注意到，中交地產(chǎn)2022年度營(yíng)業(yè)收入較2021年度增長(zhǎng)164.52%，但歸母凈利潤(rùn)同比卻下降85.60%。此外，2023年1-6月，公司歸母凈利潤(rùn)為負(fù)。

　　對(duì)此，中交地產(chǎn)表示，除了政策影響以外，由于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與銷售業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)展代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體等新興業(yè)務(wù)。中交地產(chǎn)坦言，新興業(yè)務(wù)的開(kāi)展過(guò)程中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)可能會(huì)導(dǎo)致公司新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品的發(fā)展不及預(yù)期，從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。

　　存貨規(guī)模較大、增長(zhǎng)較快

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在銷售并結(jié)轉(zhuǎn)收入前均以存貨列報(bào)，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，中交地產(chǎn)存貨規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)。截至報(bào)告期各期末，公司存貨賬面價(jià)值分別為7203496.39萬(wàn)元、10889409.21萬(wàn)元、10694308.71萬(wàn)元和10669222.85萬(wàn)元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和75.61%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，存貨的變現(xiàn)能力直接影響到資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力。中交地產(chǎn)表示，如果因在售項(xiàng)目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對(duì)償債能力和資金調(diào)配帶來(lái)較大壓力。此外，如果未來(lái)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、信貸政策、產(chǎn)業(yè)政策等因素影響，相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)下滑，存在存貨減值風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)表現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。

　　募集說(shuō)明書(shū)披露，近年來(lái)為滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，中交地產(chǎn)債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率水平較高。截至報(bào)告期各期末，公司負(fù)債總額分別為8661087.73萬(wàn)元、12401650.51萬(wàn)元、11826596.78萬(wàn)元和12225910.41萬(wàn)元，公司合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為87.04%、87.36%、86.13%和86.64%。中交地產(chǎn)坦言，如果未來(lái)持續(xù)融資能力受到限制或者房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大波動(dòng)，公司可能面臨償債壓力。

　　值得一提的是，中交地產(chǎn)還面臨“三道紅線”指標(biāo)管控風(fēng)險(xiǎn)。2020年下半年以來(lái)，監(jiān)管部門對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)逐步推行更趨嚴(yán)格的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，要求控制有息負(fù)債規(guī)模，同時(shí)降低負(fù)債率。對(duì)試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比等三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)（即“三道紅線”），對(duì)企業(yè)融資債務(wù)總規(guī)模進(jìn)行控制。“三道紅線”具體要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1，并根據(jù)企業(yè)的“踩線”情況劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“踩線”企業(yè)的融資行為相應(yīng)受到限制，進(jìn)而影響到企業(yè)拿地甚至銷售情況。

　　募集說(shuō)明書(shū)披露，報(bào)告期各期末，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.93%、81.34%、82.25%和82.01%；凈負(fù)債率分別為317.70%、284.61%、280.23%和269.11%；現(xiàn)金短債比分別為0.97、0.61、0.41和0.69。對(duì)比“三道紅線”要求，公司多項(xiàng)指標(biāo)未達(dá)要求。中交地產(chǎn)表示，若監(jiān)管部門進(jìn)一步擴(kuò)大監(jiān)控試點(diǎn)企業(yè)范圍，將對(duì)公司融資空間產(chǎn)生一定壓力。

　　募資投向均為“保交樓”項(xiàng)目

　　2022年11月28日，為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，證監(jiān)會(huì)重啟A股房企股權(quán)融資，允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

　　中交地產(chǎn)表示，公司作為央企背景的房地產(chǎn)上市公司，具備良好的企業(yè)背景及信用水平等條件，有責(zé)任落實(shí)中央政策，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)作用，在“保交樓、保民生”領(lǐng)域做出積極貢獻(xiàn)。中交地產(chǎn)認(rèn)為，本次募集資金投資項(xiàng)目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求，募集資金投資項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目，均已取得首批預(yù)售許可證并進(jìn)行預(yù)售。

　　中交地產(chǎn)同時(shí)表示，若本次發(fā)行扣除發(fā)行費(fèi)用后的實(shí)際募集資金少于上述項(xiàng)目擬投入資金總額，公司將根據(jù)實(shí)際募集資金凈額，按照項(xiàng)目的實(shí)際情況，調(diào)整并最終決定募集資金投入的優(yōu)先順序及各項(xiàng)目的具體募集資金投資額等使用安排，募集資金不足部分將由公司自籌資金解決。