剛剛過(guò)去的國(guó)慶超長(zhǎng)黃金周，樓市的表現(xiàn)依然疲軟。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶假期期間（9月29日-10月6日），35個(gè)代表城市的日均成交面積較去年國(guó)慶下降兩成左右。

如果將時(shí)間往前推移，剛剛過(guò)去的9月，一向是樓市銷(xiāo)售最黃金的季節(jié)，但是，樓市的“金九”也同樣慘淡。9月一線城市的成交量同比下降超過(guò)三成，二三線城市的成交量同比下降超過(guò)2成。

9月和國(guó)慶長(zhǎng)假期間的樓市表現(xiàn)，也基本宣告了今年的“金九銀十”行情已經(jīng)化為泡影。作為全年的銷(xiāo)售旺季，金九銀十尚且如此，樓市的未來(lái)走勢(shì)也就不難預(yù)期了。

尤為值得一提的是，今年“金九銀十”的窗口期到來(lái)之前，各個(gè)地方政府以及相關(guān)部門(mén)密集釋放利好，樓市的寬松政策達(dá)到了近年來(lái)的頂點(diǎn)，期待能夠借助這一輪黃金銷(xiāo)售旺季帶動(dòng)樓市反彈。

《安家》劇照

8月份以來(lái)，各地紛紛推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，到了今年9月份，認(rèn)房不認(rèn)貸在四大一線城市全部落地實(shí)施。除此之外，很多地方政府還紛紛解除了限購(gòu)政策，其中甚至包括一線城市廣州。

雖然各方為迎接金九銀十使出了渾身解數(shù)，但最終的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)還是折射出一個(gè)冰冷的現(xiàn)實(shí)——當(dāng)前的中國(guó)樓市，救市已經(jīng)不再是靈丹妙藥，救市藥力的有效性正在變得越來(lái)越弱。

2008年和2015年，中國(guó)對(duì)樓市的兩次救市，最后都引發(fā)了樓市大漲。這一次救市，為什么無(wú)法復(fù)制前兩次的走勢(shì)效果呢？

核心因素就在于，中國(guó)樓市經(jīng)過(guò)了20多年的高速發(fā)展之后，現(xiàn)在已經(jīng)供過(guò)于求。當(dāng)市場(chǎng)的供應(yīng)天平已經(jīng)失衡，政策層面的刺激最多也就只能激起一朵小水花，難以改變這條大河的最終流向。

 《公主小屋》劇照

今年7月份，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出最新定位——我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了20多年的高速市場(chǎng)化發(fā)展之后，這是中央最高層第一次確認(rèn)，我國(guó)房地產(chǎn)的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。

上世紀(jì)90年代，我國(guó)房地產(chǎn)處于極度短缺的局面，這也是后來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的重要基礎(chǔ)。不過(guò)，經(jīng)過(guò)20多年高速發(fā)展后，我國(guó)房地產(chǎn)終于告別了短缺，進(jìn)入過(guò)剩時(shí)代。

最近，十一屆全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗公開(kāi)表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，空置的房屋究竟有多少，各個(gè)專(zhuān)家估出來(lái)的數(shù)字相差很大，14億人可能住不完。”統(tǒng)計(jì)局前副局長(zhǎng)的發(fā)言，也再度將我國(guó)住房過(guò)剩的局面公之于眾。

圖｜視覺(jué)中國(guó)

按照央行在2019年披露的數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶(hù)均擁有住房1.5套，這已經(jīng)是一個(gè)非常高的比例，在美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，戶(hù)均擁有住房套數(shù)大概為1.1左右，中國(guó)的戶(hù)均住房已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)和日本。

對(duì)于中國(guó)而言，當(dāng)戶(hù)均擁有住房都快接近2套之后，還有多少家庭愿意繼續(xù)買(mǎi)房呢？換而言之，也就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增需求越來(lái)越少，房子也就越來(lái)越賣(mài)不動(dòng)了，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，就是樓市的銷(xiāo)量持續(xù)下跌。2022年，我國(guó)的商品房銷(xiāo)售面積比上年下降24.3%。在去年銷(xiāo)量大跌的基礎(chǔ)上，今年的樓市銷(xiāo)量繼續(xù)下跌，今年1—8月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.1%。

《一路朝陽(yáng)》劇照

不僅是現(xiàn)有的家庭住房率已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著我國(guó)出生率下降，新增人口不斷減少，意味著將來(lái)的住房需求也會(huì)不斷萎縮。最近幾年，我國(guó)出生人口大概每年減少100多萬(wàn)，去年更是首次出現(xiàn)了人口負(fù)增長(zhǎng)，這都意味著將來(lái)住房市場(chǎng)的需求越來(lái)越少。

不僅是新生人口數(shù)量減少，快速上升的老齡化程度，也對(duì)將來(lái)的住房需求帶來(lái)壓力。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在戶(hù)均1.5套的住房水平，這些過(guò)剩的住房將來(lái)都會(huì)傳到下一代，這就意味著下一代的很多年輕人根本就不需要買(mǎi)房。我國(guó)現(xiàn)在較高的戶(hù)均住房率，其實(shí)就是已經(jīng)透支了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)很多年的需求。

隨著住房越來(lái)越賣(mài)不動(dòng)，樓市的庫(kù)存水平就越來(lái)越高，反過(guò)來(lái)給樓市銷(xiāo)售帶來(lái)更大壓力。今年8月末，我國(guó)的商品房待售面積已經(jīng)接近6.5億平方米，同比增長(zhǎng)近2成。

《安家》劇照

2008年和2015年的兩次樓市救市，最終都快速消化了樓市的庫(kù)存，而且引發(fā)了房?jī)r(jià)大漲。而這一次房地產(chǎn)再度史詩(shī)級(jí)救市，但是帶來(lái)的結(jié)果卻是庫(kù)存越來(lái)越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越低。

這一次救市的效果之所以無(wú)法復(fù)制前兩次救市，關(guān)鍵原因在于，隨著樓市的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心已經(jīng)截然不同。前兩次救市，人們對(duì)樓市抱有只漲不跌的堅(jiān)定信仰，所以將每一次救市都視為千載難逢的上車(chē)機(jī)會(huì)。但是現(xiàn)在人們對(duì)于房?jī)r(jià)的信仰已經(jīng)動(dòng)搖，所以，每一次出臺(tái)政策放出大招，反而被人們視為下車(chē)逃命的機(jī)會(huì)，最直接的市場(chǎng)反應(yīng)就是——越來(lái)越多的人開(kāi)始掛牌賣(mài)房。

《后浪》劇照

以北京來(lái)看，去年11月份，北京的二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，當(dāng)時(shí)就引發(fā)了市場(chǎng)的一片驚呼，認(rèn)為北京的二手房房東們開(kāi)始大規(guī)模套現(xiàn)了。隨著這一輪救市持續(xù)升級(jí)，一年之后，北京的二手房掛牌量是增加還是減少了呢？

最新數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)在的二手房掛牌量已經(jīng)接近17萬(wàn)套。一年時(shí)間暴漲了近7成。

樓市的供應(yīng)越來(lái)越多，需求卻越來(lái)越少，僅靠救市自然也就難以逆轉(zhuǎn)大勢(shì)。今年國(guó)慶前后，最寬松的政策疊加最黃金的銷(xiāo)售旺季，如果這樣的組合都拉不動(dòng)樓市，這也就意味著，樓市的去泡沫之路還漫漫無(wú)期。