本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林

“一張來之不易的答卷。”行業(yè)頭部企業(yè)萬科如此形容2022年的成績單。回顧2022年的房地產(chǎn)行業(yè)，銷售下跌、債務(wù)違約、股債雙殺等消息不時傳來，到今年的財報季，已有超60家上市房企發(fā)布了業(yè)績虧損預(yù)告。

萬科業(yè)績發(fā)布會

3月30日晚，萬科發(fā)布2022年度報告，實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%，在行業(yè)前所未有的震蕩下，實現(xiàn)了萬科董事會主席郁亮去年承諾的“企穩(wěn)”。

截至2022年底，萬科繼續(xù)保持“綠檔”。經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，凈負(fù)債率43.7%，持有貨幣資金1372.1億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。同時萬科的負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，期末長期負(fù)債占比提高至79.5%，融資成本保持低位，新增融資的平均成本僅3.88%。國際三大評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽均維持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

走過2022年，萬科認(rèn)為未來更關(guān)鍵的是要“認(rèn)準(zhǔn)大勢”。“未來，行業(yè)無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅持走開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的道路。”郁亮在業(yè)績會上表態(tài)。

市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%；銷售金額13.3萬億元，同比下降26.7%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年TOP100房企銷售總額同比下降41.3%。

新開工面積降幅亦擴大，2022年，全國房屋新開工面積12.1億平方米，同比下降39.4%，降幅較上年擴大28個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比轉(zhuǎn)負(fù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%，為有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次下降。

此外，行業(yè)融資能力萎縮，海外債務(wù)市場功能失效，流動性風(fēng)險頻現(xiàn)。在《致股東》信中，萬科并不避諱地感嘆，行業(yè)的殘酷給公司經(jīng)營造成了巨大壓力。

對比曾經(jīng)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時代，2022年行業(yè)可謂寒意十足，行業(yè)震蕩中，萬科的業(yè)績實現(xiàn)了其董事會主席郁亮去年承諾的“企穩(wěn)”，屬實不易。

開發(fā)業(yè)務(wù)上，2022年，萬科全年實現(xiàn)合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，較去年有所下降，位列行業(yè)前三。結(jié)算面積3401.4萬平方米，同比增長9.1%，結(jié)算收入4444億元，同比增長10.5%；結(jié)算毛利率為20.4%，開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率為15.0%。

在2022年的特殊形勢下，“保交付”成為行業(yè)重要課題。去年，在交付洪峰、施工時間受限等多重問題疊加下，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計容面積約1568.2萬平方米，同比下降 52.0%，完成年初計劃的81.7%；竣工面積保持增長，開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計容面積約3629.1萬平方米，同比增長1.6%，完成年初計劃的93.1%，共實現(xiàn)了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付。

而隨著社會經(jīng)濟(jì)活動恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也在2023年開年迎來了一波回暖，尤其是2月份不少一二線城市商品房銷售快速反彈，房地產(chǎn)市場預(yù)期正在改善。不過郁亮在業(yè)績會上則認(rèn)為，目前市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。在其看來，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

“3月以來，一二線新城市新房周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復(fù)蘇的軌道上。”郁亮指出，國內(nèi)新房需求上有天花板，下有保底線，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。

不過另一方面，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，郁亮認(rèn)為一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場仍能保持12億平米左右的需求。

從過去一年投資拿地的力度，也可窺見萬科對于市場的敬畏和謹(jǐn)慎。

去年3月年報發(fā)布之時，郁亮曾反思萬科過去在授權(quán)管理方式、投資模式上的弊端。而財報顯示，2022年，萬科累計獲取新項目36個，總規(guī)劃計容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米，權(quán)益地價總額約496.4億元，已開項目投資兌現(xiàn)度近90%，可見新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理進(jìn)一步優(yōu)化，過去幾年的投資追高冒進(jìn)等問題得到有效改善。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持雙位數(shù)增長

盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于溫和復(fù)蘇通道，但萬科認(rèn)為，無論是從客戶需求、城市發(fā)展、政策導(dǎo)向或是投資角度，行業(yè)都無法再回到過去對住宅開發(fā)過于依賴的階段，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是必然趨勢。

“新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強。經(jīng)營性不動產(chǎn)的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報的優(yōu)勢會變得更加明顯。”對于經(jīng)營服務(wù)型業(yè)務(wù)的發(fā)展，郁亮如此說道。

數(shù)年前就著手布局多元業(yè)務(wù)賽道的萬科，如今已逐步進(jìn)入開花結(jié)果的時期，拿到了行業(yè)下半場的入場券。

2022年，在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%。

其中一個重要里程碑是萬物云于2022年完成分拆上市，并于年內(nèi)營收首次突破300億元，同比增長26.1%。分業(yè)務(wù)看，萬物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實現(xiàn)超20%增長。同時，蝶城戰(zhàn)略初見成效，蝶城數(shù)量增至584個，完成38個試點蝶城的供應(yīng)鏈改造，對應(yīng)基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)成本降低超3000萬元，預(yù)計可提升試點項目的全年毛利率超4個百分點。

物流業(yè)務(wù)、長租公寓、商業(yè)業(yè)務(wù)亦保持快速增長。

萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前冷鏈倉儲規(guī)模全國第一。2022年實現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業(yè)務(wù)實現(xiàn)46.7%的增長。

長租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。2022年，萬科泊寓實現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運營管理租賃住房21.5萬間，累計開業(yè)16.7萬間，年終出租率達(dá)95.6%。與此同時，泊寓在北京、天津、深圳等14個城市，為5.9萬間保障性租賃住房提供運營服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年實現(xiàn)營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。財報顯示，截至報告期末，萬科累計開業(yè)242個商業(yè)項目（含138個社區(qū)商業(yè)項目），建筑面積1227.7萬平方米。同時，過去一年萬科集團(tuán)內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，印力逐步承接地產(chǎn)區(qū)域BG商業(yè)項目的委托管理。

“萬科在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)上的學(xué)費已經(jīng)交完了。”在業(yè)績會上，郁亮表示萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于方向?qū)Α⑵鸩皆纭⒉季秩f(xié)同多。一是起步比較早，學(xué)費基本已經(jīng)交完。二是布局賽道比較全，各個業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二。三是各個業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同，例如目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務(wù)大客戶等。

事實上，近年來房企對于多元化業(yè)務(wù)的探索已有不少，但縱觀行業(yè)轉(zhuǎn)型情況，是否緊緊圍繞不動產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行布局，以及布局賽道是否具有全面協(xié)同性，往往決定了企業(yè)多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型能否成功，并對企業(yè)發(fā)展形成良性作用。

對于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的未來，郁亮充滿了信心，其認(rèn)為從中長期看萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入在2023年將會保持兩位數(shù)增長，對集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。

當(dāng)然，經(jīng)營性服務(wù)并不是一門“掙快錢”的生意，郁亮坦言“經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。”

值得一提的是，目前政策層面對經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高，REITs、不動產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放，而這對于萬科經(jīng)營性不動產(chǎn)打通“投融建管退”的閉環(huán)將帶來更多助力。