“不是新房買不起，而是‘老破小’更有性價(jià)比”，連日來廣州“老破小”二手房行情走高的消息頻頻見諸媒體。有中介人士表示，近期該類房產(chǎn)的成交隨市場(chǎng)成交量上升而走高，流速加快。有部分置業(yè)者看中該類房產(chǎn)的“高租售比”果斷出手。業(yè)內(nèi)人士提醒，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)已回歸較為合理的區(qū)間，尤其是位于成熟區(qū)域、資源完備的低總價(jià)產(chǎn)品，以自住需求入手較為安全。但若出于“高租售比”的目的，則要?jiǎng)討B(tài)考慮未來租金和房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)以及高樓齡產(chǎn)品流動(dòng)性差的特點(diǎn)。

　　現(xiàn)象 核心區(qū)老舊低價(jià)單位成交周期縮短

　　“老破小”是業(yè)內(nèi)約定俗成的說法，泛指那些位于城市成熟區(qū)域，建成時(shí)間多在2000年以前的小面積低總價(jià)產(chǎn)品。在近年來改善需求主導(dǎo)的樓市之中，該類房產(chǎn)聲量較小，但實(shí)際上在此前樓市上行周期之中，“老破小”的熱度極高。在上海易居研究院今年4月份發(fā)布的《22城二手房成交報(bào)告》之中就分析指出，由于此類住房居住屬性差、投資屬性強(qiáng)，因此在本輪調(diào)整之前累積了較大的價(jià)格泡沫。

　　這一情況已經(jīng)伴隨市場(chǎng)調(diào)整發(fā)生了變化。根據(jù)該機(jī)構(gòu)對(duì)一線城市“老破小”行情的監(jiān)控，自2021年一季度62284元/平方米這一歷史高位以來，已經(jīng)縮水33%，到2024年一季度其價(jià)格為41622元/平方米。

　　價(jià)格調(diào)整帶動(dòng)了交易的活躍度。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，自2023年第四季度以來廣州二手房成交月均成交宗數(shù)多個(gè)月位于9000宗以上，作為占據(jù)著二手房成交主體的老舊單位自然水漲船高。值得一提的是，該類房產(chǎn)近期的成交速度明顯加快。一位中介人士告訴記者，相較于高總價(jià)的二手次新房，總價(jià)段在100萬~200萬元之間的單位成交速度更快，其近期成交的水蔭路一套小面積老舊單位，成交總價(jià)不到150萬元，成交周期僅22天。合富研究院更分析指出，當(dāng)前廣州有部分老舊二手房單位從放賣到成交能在一周甚至幾天內(nèi)完成，而同期廣州二手房的平均交易周期超130天。

　　解讀 房?jī)r(jià)調(diào)整租金穩(wěn)定 租售比開始凸顯

　　合富研究院分析表示，“老破小”行情背后的主要原因包括價(jià)格調(diào)整到位、生活和教育配套完善、加裝“電梯”或微改造提升居住環(huán)境后對(duì)買家的吸引力增加等。同時(shí)，該機(jī)構(gòu)還指出，在樓市調(diào)整、樓價(jià)下行周期內(nèi)，衡量物業(yè)價(jià)值的參考因素會(huì)從房?jī)r(jià)錨轉(zhuǎn)向租金收益。而價(jià)格調(diào)整到低位的“老破小”，相對(duì)低的入市門檻，再疊加成熟區(qū)域不錯(cuò)的租金水平，租售比表現(xiàn)往往較優(yōu)。

　　根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)租金的監(jiān)控也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。以越秀區(qū)淘金板塊為例，板塊內(nèi)標(biāo)桿二手次新盤淘金花園的平均租金為81.59元/平方米，成交均價(jià)約為8.9萬元/平方米，租售比約為1：850~1：1000。而結(jié)合該板塊樓梯樓61.56元/平方米的平均租金及該板塊成交均價(jià)4.22萬/平方米，租售比約1：685。考慮樓梯樓的成交均價(jià)往往更低于板塊平均水平，實(shí)際的租售比顯然更為合理。

　　“根據(jù)我們?cè)谝痪€租售經(jīng)驗(yàn)，像淘金這樣的成熟區(qū)域老舊單位租售比可能接1：500，租金收益率接近2%。如果愿意淘一淘，還有更‘筍’的。”上述中介人士說。

　　置業(yè)提醒

　　不迷信租售比 關(guān)注地段及產(chǎn)品

　　房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。而租金回報(bào)率=（每年收入-每年房屋管理費(fèi)用）/房屋買入價(jià)格×100%。二者均是衡量房產(chǎn)是否值得買入的重要指標(biāo)。高租售比，高租金收益率，意味著區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值合理，后市相對(duì)看好。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉提醒，在運(yùn)用租售比或租金回報(bào)率這一指標(biāo)時(shí)要注意兩點(diǎn)：第一是要有動(dòng)態(tài)思維，無論是租金還是房?jī)r(jià)都是動(dòng)態(tài)變化的。“就以‘老破小’為例，現(xiàn)在租售比相對(duì)合理，但未來大量城中村的保障房入市將給租金帶來較大不確定性。”第二從標(biāo)的選擇來看，卻并非租售比越高的房子越值得買。

　　“房產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成較為復(fù)雜，因此除了租金回報(bào)之外，還要考慮其保值增值的資產(chǎn)屬性。”肖文曉對(duì)此解讀道，租售比作為一個(gè)指標(biāo)，它關(guān)鍵卻不全面，置業(yè)仍然要重點(diǎn)關(guān)注地段資源及產(chǎn)品價(jià)值。